El sector inmobiliario español en 2021: «Un mercado de necesidades y oportunidades»
Las conocidas como ‘3D’ del mercado inmobiliario -Divorcio, Muerte y Deuda, por sus siglas en inglés- tendrán un impacto significativo en el sector inmobiliario español durante 2021, creando un mercado de «necesidades». Así lo asegura Francisco Nathurmal, director general de Bcn Advisors, una de las principales agencias inmobiliarias de Barcelona. Nathurmal cree que en 2021 veremos inevitablemente «menos transacciones, menos compradores y menos vendedores», pero también habrá «oportunidades únicas» para los inversores.
La actual pandemia ha afectado gravemente a la economía española y, por consiguiente, al sector inmobiliario del país. La Comisión Europea prevé que la economía española se habrá reducido un 12,4% en 2020, debido principalmente a un año desastroso para los sectores del turismo y la hostelería. Los ingresos por turismo cayeron más de un 75% y el año se cerró con menos de 20 millones de visitantes extranjeros, frente a los 83,5 millones de 2019.
Cataluña, una de las piedras angulares de la economía del país, vio cómo 2020 terminaba con una Navidad de restricciones, convirtiendo el turismo del año en uno de los peores que se recuerdan. Los últimos datos disponibles del Instituto Catalán de Estadística, publicados en octubre, mostraban que el turismo extranjero había caído un 79% y el gasto había descendido un 82%.
La Comisión Europea también ha reducido las expectativas de crecimiento de España para 2021. Según la nueva previsión, la economía española crecerá un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022, en línea con las previsiones del Banco de España y del Fondo Monetario Internacional (FMI). Algunas previsiones creen que la producción económica del país no volverá a los niveles anteriores a la crisis hasta finales de 2023.
Francisco Nathurmal cree que la incertidumbre sobre las perspectivas de empleo y los ingresos de los hogares probablemente supondrá un retraso en las decisiones de inversión a largo plazo, como la compra de vivienda, sobre todo para las familias de renta media, pero, al mismo tiempo, también ve margen para el optimismo. «Los compradores en efectivo podrán negociar más fácilmente el precio, al igual que los fondos de inversión inmobiliaria, que también disponen de mucha liquidez». Nathurmal tampoco prevé otro «crash» del mercado. «El sector inmobiliario se apoya en una base mucho más sólida que durante la anterior crisis de 2008. Antes de la pandemia, los hogares y las empresas españolas estaban en una situación mucho más saneada que hace 12 años. No había un exceso de oferta de viviendas y los bancos han sido mucho más estrictos en sus criterios de concesión de préstamos».
Las cifras del mercado inmobiliario español en 2020
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la venta de viviendas cayó casi un 17% interanual en el tercer trimestre de 2020 y se espera que el cuarto trimestre muestre una tendencia similar, con una recuperación gradual en 2021. Según el portal inmobiliario Idealista -que basa sus cifras en los precios de venta-, los precios medios en toda España subieron ligeramente en términos interanuales, un 0,9%, hasta los 1.779 euros por metro cuadrado en diciembre de 2020. Si se comparan los precios medios con los de diciembre de 2014, el año del último cambio de tendencia en el mercado, los precios han subido un 13,8%, pero todavía están un 7,4% por debajo del precio medio de diciembre de 2008, año en el que los precios alcanzaron su máximo antes de la última «crisis». Sin embargo, los notarios -que se basan en las ventas reales- han informado de una caída del 5,7% hasta noviembre de 2020.
Dada la caída de la demanda, se espera que los precios sufran un importante ajuste. Algunos expertos inmobiliarios pronostican que a finales de 2021 los precios podrían estar hasta un 15-20% por debajo de su nivel anterior a la crisis en algunas zonas, sobre todo en el caso de viviendas que no tienen espacio exterior. Habrá diferencias considerables en las caídas de precios, tanto geográficas como en el tipo de vivienda, y la mayoría de los indicios apuntan a que las zonas turísticas y las propiedades de segunda mano sufrirán los mayores descensos. La opinión general es que las zonas urbanas céntricas se verán menos afectadas siempre que las viviendas ofrezcan algún tipo de espacio exterior. También se espera que los precios de las viviendas de obra nueva y de lujo bajen menos.
La proporción de compradores extranjeros se redujo notablemente durante 2020. En el tercer trimestre de 2020, el 11,4% de los compradores españoles eran extranjeros, frente al 12,6% del mismo periodo de 2019.
Como nota positiva, en noviembre se contrataron un 6,7% más de hipotecas que en el mismo mes de 2019, según los registradores españoles. Se espera que la permanencia de los bajos tipos de interés ayude a impulsar el mercado inmobiliario durante 2021. Los bancos están ofreciendo actualmente paquetes con tipos de interés a plazo fijo en mínimos históricos, aunque se espera que sean más prudentes a la hora de conceder préstamos a trabajadores con contratos temporales.
Kevin Monger, de Mortgage Direct, dice que hubo un gran rebote en la actividad a mediados de junio de 2020, como resultado de una liberación de la demanda acumulada. Espera que se produzca un nuevo repunte en algún momento de 2021, cuando se levanten las restricciones a los viajes y mejore el despliegue de los programas de vacunación.
«Los bancos han tenido muchos fondos para prestar durante esta pandemia y siguen ofreciendo excelentes condiciones hipotecarias a tipos de interés históricamente bajos, al tiempo que ofrecen otros incentivos para atraer a los prestatarios», explica Kevin Monger. «Mientras los propios bancos sigan teniendo acceso a dinero barato, es difícil ver cómo las condiciones hipotecarias podrían empeorar de repente. Muchos compradores en efectivo han pasado a comprar con una hipoteca para aprovechar las condiciones que se ofrecen. A medida que las consecuencias económicas de la pandemia se agraven para muchos y que los programas de ayuda del gobierno se reduzcan con toda probabilidad, podríamos ver reducciones de precios más drásticas por parte de los vendedores más afectados. Muchos propietarios están vendiendo pisos en la ciudad para trasladarse a zonas periféricas o rurales y los dueños de propiedades en las afueras las están poniendo en el mercado para aprovechar la demanda, lo que está dando lugar a nuevas oportunidades de compra, tanto urbanas como rurales».
Tendencias y perfil del comprador en 2021
La actual crisis sanitaria ha sido un catalizador para cambiar diferentes aspectos de la vida de las personas, muchos de los cuales están relacionados con cómo y dónde quieren vivir. Hay una mayor demanda de propiedades en la periferia de las ciudades o cerca de los espacios verdes. En las zonas urbanas, los apartamentos con terrazas o patios son más demandados. Las viviendas más amplias y confortables también son muy solicitadas. Se espera que la oficina o el gimnasio en casa se conviertan en elementos habituales en las viviendas, ya que cada vez hay más personas que trabajan a distancia. A medida que nos adentramos en una era más sostenible, también se espera que crezca la demanda de viviendas modernas y autosuficientes.
En cuanto al perfil del futuro comprador, Francisco Nathurmal cree que los inversores que busquen una oportunidad serán probablemente más jóvenes, ya que no han conocido los anteriores escenarios de auge y caída pero, en general, los clientes serán más cautelosos a la hora de comprar. Habrá un número significativamente menor de compradores extranjeros, especialmente del Reino Unido, debido al Brexit. Los británicos representan actualmente el 13% de los compradores extranjeros en España, principalmente en la Costa del Sol y la Costa Blanca, pero se espera que esta cifra disminuya. Como ciudadanos extracomunitarios, los propietarios británicos no residentes sólo podrán pasar 90 días en cualquier país de la UE cada 180 días, lo que podría disuadir a algunos compradores y también podría dar lugar a que salgan al mercado más viviendas de propiedad británica en España.
Los propietarios de apartamentos turísticos y/o segundas residencias pueden interesarse en convertir sus propiedades en alquileres a largo o medio plazo, donde hay más ingresos garantizados, o pueden optar por vender. Además, un mayor número de segundas residencias fuera de las ciudades podrían convertirse en residencias principales a medida que la gente decida pasar más tiempo fuera de la ciudad.
Agencias inmobiliarias
Los cambios económicos y sociales de los próximos años pueden ser de gran alcance y Francisco Nathurmal cree que el sector inmobiliario tendrá que adaptarse en consecuencia. Como ya era tendencia antes de la pandemia, las agencias invertirán más en PropTech (transformación digital). Eso significa que la experiencia online del cliente será crucial. Los compradores, sobre todo los internacionales, seguirán viendo las propiedades de forma virtual, al menos hasta que se levanten las restricciones de viaje, e incluso cuando lo hagan, las visitas virtuales pueden convertirse en una forma cada vez más popular de filtrar las viviendas que están en el mercado. Sin embargo, la visita in situ seguirá siendo vital para la gran mayoría de los compradores de viviendas.
«La tecnología y la innovación mantendrán alerta al sector inmobiliario en la era post-Covid. Cada vez más, vemos que aparecen en el mercado nuevos actores que ofrecen herramientas y soluciones para los profesionales inmobiliarios. Como resultado, veremos cómo algunas agencias se quedan en el camino. Aquellas que cuenten con sistemas digitales avanzados, junto con altos niveles de profesionalidad y servicio al cliente, serán las ganadoras en 2021 y más adelante», añade Francisco Nathurmal. «Debemos ser capaces de convertir los retos actuales en oportunidades y creo firmemente que el ladrillo seguirá siendo considerado como una de las inversiones más estables en un entorno inestable».